​Temporada de calefacción​

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Se debe suministrar calefacción del 1 de octubre al 31 de mayo a los inquilinos de viviendas múltiples. Si la temperatura exterior desciende por debajo de 13 °C entre las 6:00 a. m. y las 12:00 p. m., cada apartamento debe calentarse a una temperatura mínima de 20 °C. Si la temperatura exterior desciende por debajo de 4 °C entre las 12:00 p. m. y las 6:00 a. m., cada apartamento debe calentarse a una temperatura mínima de 13 °C. Las normativas locales pueden exigir temperaturas más altas durante estas fechas (Ley de Viviendas Múltiples, § 79; Ley de Residencias Múltiples, § 173; Código Administrativo de la Ciudad de Nueva York, § 272029).

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Cerraduras de puertas de entrada e intercomunicadores

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Las viviendas multifamiliares construidas o reconvertidas para dicho uso después del 1 de enero de 1968 deben contar con puertas automáticas de cierre y bloqueo automáticos en todas las entradas. Estas puertas deben permanecer cerradas con llave en todo momento, excepto cuando haya un conserje de servicio. Si este tipo de edificio contiene ocho o más apartamentos, también debe contar con un sistema de intercomunicación bi-direccional de voz desde cada apartamento hasta la puerta principal, y los inquilinos deben poder abrir la puerta de entrada con un timbre para las visitas.

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Deber de reparación del propietario

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Landlords of multiple dwellings must keep the apartments and the building’s public areas in “good repair” and clean and free of vermin, garbage, or other offensive material. Landlords are required to maintain electrical, plumbing, sanitary, heating, and ventilating systems, and appliances that the landlord installed (such as refrigerators and stoves) in good and safe working order. All repairs must be made within a reasonable time that may vary depending upon the severity of the repairs. In New York City, the landlord is required to maintain the public areas in a clean and sanitary condition (NYC Admin. Code§ 27-2011). Tenants should bring complaints to the attention of their local housing officials (Multiple Dwelling Law §78 and §80.

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Buscando reducción de alquiler

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Si un arrendador incumple la garantía de habitabilidad, el inquilino puede demandar una reducción de la renta. Como alternativa, los inquilinos con renta regulada también pueden presentar una queja por reducción de renta ante la DHCR. Antes de presentar dicha queja ante la DHCR por incumplimiento de la garantía, el inquilino debe comunicarse por escrito con el arrendador sobre el problema. La queja solo puede presentarse ante la DHCR entre 10 y 60 días después de la fecha en que el inquilino envió la notificación al arrendador. El inquilino también puede retener la renta, pero, en respuesta, el arrendador puede demandarlo por impago. En tal caso, el inquilino puede presentar una contrademanda por incumplimiento de la garantía.

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El tribunal o la DHCR pueden conceder una reducción de la renta si determinan que el arrendador incumplió la garantía de habitabilidad. La reducción se calcula restando de la renta real el valor estimado del apartamento sin los servicios esenciales. Para que un inquilino reciba una reducción, el arrendador debe tener conocimiento real o implícito de la existencia de la condición defectuosa.

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Organizaciones de inquilinos

 

Los inquilinos tienen el derecho legal de organizarse. Pueden formar, unirse y participar en organizaciones de inquilinos para proteger sus derechos. Los arrendadores deben permitir que las organizaciones de inquilinos se reúnan, sin costo alguno, en cualquier sala comunitaria o social del edificio, incluso si el uso de la sala suele ser de pago. Las reuniones de las organizaciones de inquilinos deben celebrarse en horarios razonables y de manera pacífica, sin obstruir el acceso a las instalaciones (Ley de Bienes Raíces, § 230).